Jak probíhá prodej družstevního bytu
Prodej družstevního bytu se v několika důležitých bodech liší od prodeje bytu v osobním vlastnictví.
Nepřevádí se vlastnické právo k nemovitosti, ale členská práva a povinnosti v bytovém družstvu. Každé družstvo může mít navíc vlastní pravidla a požadavky na převod.
Právě proto je dobré znát celý postup ještě před zahájením prodeje.
1. První schůzka
Nejdříve společně projdeme vaši situaci.
Zjistíme, zda je byt skutečně družstevní, zda je možné jeho převedení do osobního vlastnictví nebo ne, zda na něm nevázne anuita nebo jiné závazky a jaké jsou vaše představy o prodeji.
2. Ověření podmínek družstva
Každé bytové družstvo může mít odlišná pravidla.
Zjistíme například:
- jak probíhá převod členských práv,
- jaké dokumenty bude družstvo požadovat,
- zda je nutný souhlas družstva,
- jaké poplatky jsou s převodem spojeny,
- jak dlouho převod obvykle trvá.
Tím předejdeme zbytečným komplikacím během prodeje.
3. Stanovení prodejní ceny
Stejně jako u bytu v osobním vlastnictví je správně nastavená cena jedním z nejdůležitějších faktorů úspěšného prodeje.
Při stanovení ceny zohledňuji nejen stav bytu a lokalitu, ale také podmínky družstva, případnou anuitu nebo možnost budoucího převodu do osobního vlastnictví.
4. Příprava bytu k prodeji
Doporučím drobné úpravy, které mohou zvýšit atraktivitu nabídky.
Připravíme kvalitní fotografie, případně virtuální homestaging, a vytvoříme prezentaci, která zaujme už při prvním pohledu.
5. Inzerce a marketing
Nemovitost představím na hlavních realitních serverech a dalších marketingových kanálech.
Součástí inzerátu budou také informace, které kupující družstevních bytů často hledají – například výše anuity, možnost převodu do osobního vlastnictví nebo podmínky financování.
6. Prohlídky a výběr kupujícího
Organizuji prohlídky, komunikuji se zájemci a průběžně vás informuji o jejich zájmu. Ne vždy je nejlepší volbou nejvyšší nabídka. Důležitou roli hraje také způsob financování a schopnost kupujícího celý převod úspěšně dokončit
7. Rezervační smlouva
Po výběru kupujícího připravíme rezervační smlouvu a kupující složí rezervační poplatek.
Současně začneme připravovat podklady potřebné pro převod členských práv.
8. Smlouva o převodu členských práv
Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví se nepodepisuje kupní smlouva k nemovitosti, ale smlouva o převodu členských práv a povinností.
Veškeré dokumenty připravuje advokát tak, aby celý převod proběhl bezpečně a v souladu s požadavky družstva.
9. Financování kupujícího
Kupující může hradit kupní cenu z vlastních prostředků nebo úvěrem.
U družstevních bytů se možnosti financování liší podle konkrétní situace i podmínek banky. Proto je důležité vše ověřit ještě před podpisem smluv.
Nejdůležitější je fakt, že družstevní byt nemůže sloužit jako zástava pro hypotéku. Financování hypotékou je možné, ale jako zástava musí sloužit jiná nemovitost. Další možností je úvěr ze stavebního spoření, který zástavu nepožaduje.
10. Převod členství v družstvu
Po podpisu smluv a splnění podmínek dojde k převodu členských práv na nového člena družstva.
Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví se převod nezapisuje do katastru nemovitostí, což celý proces značně urychlí.
11. Předání bytu
Po dokončení převodu společně sepíšeme předávací protokol, předáme klíče a zaznamenáme stavy měřidel.
Pomohu také s přepisem energií a další administrativou spojenou s předáním bytu.
Prodáváte družstevní byt poprvé?
Každé družstvo má svá pravidla a každý převod může mít svá specifika.
Pokud si nejste jistí správným postupem nebo si chcete ověřit, že je vše připravené správně, ráda s vámi projdu celý proces a doporučím nejvhodnější řešení.
Nevíte, jestli je váš byt v osobním nebo družstevním vlastnictví?
Není to nic neobvyklého. Stačí mi zavolat nebo napsat a společně zjistíme, jaký postup bude ve vašem případě nejvhodnější.
Časová osa prodeje nemovitosti
1. Schůzka a příprava prodeje
1–7 dnů
Kontrola dokumentů, ověření podmínek družstva, stanovení prodejní ceny a příprava prezentace.
2. Inzerce a prohlídky
Podle zájmu kupujících
Délka této fáze závisí především na správně nastavené prodejní ceně a aktuální situaci na trhu.
3. Výběr kupujícího a rezervace
Obvykle několik dnů
Podepisuje se rezervační smlouva a připravují se podklady pro převod členských práv.
4. Převod členských práv
Obvykle rychlejší než převod bytu v osobním vlastnictví
Podepisuje se smlouva o převodu členských práv a po splnění podmínek družstva dochází k převodu členství.
Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví se převod nezapisuje do katastru nemovitostí, takže odpadá zákonná dvacetidenní ochranná lhůta. Díky tomu bývá převod družstevního bytu zpravidla rychlejší. Přesná doba převodu však závisí na pravidlech konkrétního bytového družstva.
5. Předání bytu
Podle dohody stran
Předání klíčů, podpis předávacího protokolu a přepis energií.