Jak probíhá prodej nemovitosti krok za krokem
Prodej nemovitosti není jen podpis kupní smlouvy.
Je to několik na sebe navazujících kroků – od stanovení ceny přes přípravu nemovitosti, prohlídky, výběr kupujícího, smlouvy, katastr až po předání klíčů.
Když víte, co vás čeká, celý proces je mnohem klidnější a přehlednější.
1. První schůzka a ujasnění situace
Nejdříve si společně projdeme vaši situaci.
Řešíme, proč nemovitost prodáváte, jak rychle potřebujete prodat, zda na prodej navazuje koupě jiné nemovitosti, stěhování, dědictví, nájemník v bytě nebo jiné okolnosti.
Od toho se odvíjí celý další postup.
2. Kontrola základních podkladů
Ještě před zahájením prodeje je důležité vědět, zda je s nemovitostí vše v pořádku.
Kontrolujeme zejména informace z katastru nemovitostí, vlastnictví, případná omezení, věcná břemena, zástavní práva nebo jiné skutečnosti, které by mohly prodej ovlivnit.
U bytů se řeší také podklady od SVJ nebo družstva.
3. Stanovení prodejní ceny
Cena není jen jedno číslo.
Jinak se nastavuje cena, pokud potřebujete prodat rychle, a jinak ve chvíli, kdy na prodej nespěcháte a chcete dosáhnout co nejlepšího výsledku.
Součástí je porovnání s podobnými nemovitostmi, aktuální situace na trhu a doporučení vhodné prodejní strategie.
4. Příprava nemovitosti k prodeji
Než se začne fotit a inzerovat, je dobré nemovitost připravit.
Někdy stačí uklidit, odosobnit prostor, upravit světlo nebo odstranit drobné rušivé prvky.
Cílem není nemovitost přikrášlovat, ale ukázat její skutečný potenciál.
5. Fotografie, prezentace a text inzerátu
Kupující se často rozhodují během několika sekund.
Proto záleží na fotografiích, titulku, textu inzerátu i celkové prezentaci.
Dobrý inzerát nemá být jen seznam parametrů. Měl by kupujícím ukázat, proč právě tato nemovitost stojí za pozornost.
6. Inzerce a marketing
Nemovitost se následně nabízí na realitních serverech, sociálních sítích a dalších vhodných kanálech.
Pokud je to vhodné, vytvoříme nemovitosti její vlastní webové stránky.
Důležité je nejen to, kde se nemovitost objeví, ale také jak je prezentována a komu je určena.
Cílem není získat co nejvíce kliknutí, ale oslovit správné zájemce.
7. Komunikace se zájemci a prohlídky
Po spuštění inzerce přicházejí telefonáty, e-maily a dotazy.
Zájemce je potřeba prověřit, odpovědět na jejich otázky a domluvit prohlídky.
Na prohlídkách je důležité nemovitost nejen ukázat, ale také správně vysvětlit její výhody, omezení i praktické informace.
8. Výběr kupujícího
Nejvyšší nabídka nemusí být vždy nejlepší.
Důležitý je také způsob financování, termíny, podmínky koupě a pravděpodobnost, že obchod skutečně doběhne do konce.
Společně vyhodnotíme nabídky a vybereme nejvhodnějšího kupujícího. Pokud bude zájemců více, může se stát, že se v této fázi podaří dojednat ještě výhodnější kupní cenu.
9. Rezervační smlouva
Jakmile je vybrán kupující, obvykle se podepisuje rezervační smlouva.
Ta stanoví základní podmínky obchodu, kupní cenu, termíny, způsob financování a další důležité body.
Kupující zpravidla skládá rezervační poplatek, jehož výše se nejčastěji pohybuje mezi 3 až 5 % kupní ceny.
10. Kupní smlouva a advokátní úschova
Po rezervaci se připravuje kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově.
Kupní cena není posílána přímo prodávajícímu, ale ukládá se do advokátní úschovy. Díky tomu jsou chráněny obě strany obchodu.
Pokud kupující financuje koupi hypotékou…
Velká část dnešních prodejů probíhá s využitím hypotečního úvěru. V takovém případě je potřeba počítat s několika kroky navíc.
Banka kupujícího zpravidla požaduje, aby prodávající podepsal zástavní smlouvu a další dokumenty potřebné pro čerpání hypotečního úvěru.
Pokud je na prodávané nemovitosti již zástavní právo (například kvůli stávající hypotéce prodávajícího), je nutné zajistit také vyčíslení zůstatku úvěru, souhlas banky s výmazem zástavního práva a koordinaci celého postupu.
O způsobu financování proto mluvíme hned na začátku prodeje, aby všechny strany věděly, jaké dokumenty bude potřeba připravit a celý obchod proběhl bez zbytečných komplikací.
11. Podání na katastr nemovitostí
Po podpisu smluv se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
Po podání návrhu na vklad katastr nemovitostí vyrozumí vlastníka o zahájení řízení. Od tohoto okamžiku běží ochranná lhůta 20 dní, během které nelze změnu vlastnického práva zapsat. Pokud nikdo návrh nerozporuje a jsou splněny všechny zákonné podmínky, provede katastr zápis nového vlastníka.
Během této doby jsou peníze stále v advokátní úschově.
12. Výplata peněz z úschovy
Po provedení vkladu vlastnického práva a splnění podmínek úschovy jsou peníze vyplaceny prodávajícímu.
Teprve v této chvíli je obchod z pohledu převodu vlastnictví dokončen.
Pokud je prodávaná nemovitost zatížena hypotékou nebo jiným zástavním právem, bývá z kupní ceny nejprve uhrazen zůstatek úvěru. Teprve poté je zbývající část kupní ceny vyplacena prodávajícímu (a případně jsou vypořádány další platby, například provize realitní kanceláře).
13. Předání nemovitosti
Po dokončení převodu se nemovitost předává novému majiteli.
Sepíše se předávací protokol, předají se klíče, zaznamenají se stavy měřidel a stav nemovitosti.
14. Přepis energií a další kroky
Po předání následuje přepis elektřiny, plynu a případně dalších služeb.
U bytů se předávají informace SVJ nebo správci domu.
I po prodeji mohou vzniknout drobné otázky, se kterými vám ráda pomohu.
Každý prodej je trochu jiný
Postup popsaný na této stránce představuje nejčastější průběh prodeje nemovitosti.
V některých případech mohou být potřeba další kroky – například při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou, při koupi financované hypotečním úvěrem, při dědictví nebo při jiných specifických situacích.
Proto vždy přizpůsobuji celý postup konkrétní nemovitosti i potřebám klienta. Mým cílem je, abyste po celou dobu přesně věděli, co vás čeká, jaké dokumenty budete podepisovat a proč.
Nejste si jistí, kde začít?
Nemusíte znát všechny kroky dopředu.
Od toho jsem tady já.
Provedu vás celým procesem tak, abyste věděli, co se děje, co podepisujete a kdy vás čeká další krok.
Časová osa prodeje nemovitosti
1. Úvodní schůzka
Přibližně 1 hodina
Seznámíme se s vaší situací, projdeme nemovitost, stanovíme cíle prodeje a domluvíme další postup.
2. Kontrola dokumentů a stanovení ceny
Obvykle 1–3 dny
Prověřím potřebné podklady, připravím analýzu trhu a navrhnu vhodnou prodejní strategii.
3. Příprava nemovitosti
Podle rozsahu – zpravidla několik dnů
Doporučím případné úpravy, připravíme fotografie, prezentaci a text inzerátu.
4. Spuštění inzerce
1 den
Nemovitost zveřejníme na realitních serverech a dalších marketingových kanálech.
5. Prohlídky a komunikace se zájemci
Individuálně.
Organizuji prohlídky, komunikuji se zájemci a průběžně vás informuji o jejich zájmu i zpětné vazbě.
6. Výběr kupujícího
Jakmile přijde vhodná nabídka. Samotný výběr trvá několik dnů.
Společně vyhodnotíme jednotlivé nabídky a vybereme nejvhodnějšího kupujícího.
7. Rezervační smlouva
Obvykle během několika dnů
Podepisuje se rezervační smlouva a kupující skládá rezervační poplatek.
8. Kupní smlouva a advokátní úschova
Obvykle 1–6 týdnů
Připraví se smluvní dokumentace tak, aby vyhovovala oběma stranám, vyřizují se podklady pro banku nebo hypotéku.
9. Katastr nemovitostí
Nejméně 20 dní
Po podání návrhu na vklad běží zákonná ochranná lhůta. Poté katastr provede zápis nového vlastníka.
10. Výplata kupní ceny
Bezprostředně po zápisu do katastru, většinou do tří pracovních dnů.
Po splnění podmínek advokátní úschovy jsou finanční prostředky uvolněny prodávajícímu.
11. Předání nemovitosti
Podle dohody stran, většinou do jednoho týdne.
Předají se klíče, sepíše se předávací protokol a zaznamenají se stavy měřidel.
12. Přepis energií
Bezprostředně po předání
Pomohu s přepisem elektřiny, plynu a dalšími administrativními kroky.
Co se děje mezi jednotlivými kroky?
Každý prodej je jiný. Některé kroky mohou proběhnout během několika dnů, jiné mohou trvat déle – například při financování hypotékou, prodeji zatížené nemovitosti nebo při čekání na potřebné podklady.
Po celou dobu vás průběžně informuji o tom, v jaké fázi se prodej nachází a co bude následovat.